Статьи

КАК ПРОДАТЬ ИЛИ КУПИТЬ ЖИЛЬЕ БЕЗ РИЭЛТОРА?

Ни для кого не секрет, что любые операции с недвижимостью для большинства из нас - достаточно сложный процесс. Неудивительно: далеко не каждый день мы приобретаем или продаем жилье. Тем не менее, приступая к этому делу, даже понимая, что все это требует времени, смекалки и немалого труда, мы хотим верить, что сможем решить вопрос самостоятельно.

Возможно ли продать (купить) квартиру или дом без помощи риэлтора? Своим мнением делится один из руководителей агентства недвижимости «Место под солнцем» Николай Щербачев.

Итак, Вы планируете самостоятельно решить свою жилищную проблему. Возможно ли это? Вполне! Вопрос лишь в том - как это сделать грамотно. «Грамотно»- значит: БЫСТРО, БЕЗОПАСНО и С ВЫГОДОЙ для Вас. Как ни крути, а речь идет о недвижимости- самой дорогой на сегодняшний день материальной ценности.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ:

1.​ Оценка недвижимости. Любые операции с недвижимостью, будь то покупка или продажа, так или иначе, начинаются с ее оценки. И когда мы продаем свою собственность, мы, естественно, интересуемся: насколько она «потянет», и как не продешевить? Существует целый ряд особенностей, которые учитываются при формировании цены: место расположения, инфраструктура, год постройки, состояние конструкций, коммуникаций, материал, из которого изготовлены стены, тип планировки, этаж и т.д. Ошибетесь в меньшую сторону - рискуете продешевить. В большую - продажа может затянуться на годы. Никто не желает платить лишних денег. Ваши квадраты стоят ровно столько - сколько за них готов заплатить покупатель. Совет: не назначайте цену, основываясь лишь на информации из газет и с порталов о недвижимости. Стоимость, указанная в объявлении, и реальная цена могут не совпадать. Не пожалейте времени, посетите под видом покупателя как можно больше вариантов жилья, аналогичного вашему. Не бойтесь задавать вопросы, уточняйте детали, сравнивайте - одним словом, все в ваших руках!

2.​ Объявление о продаже. С ценой определились - самое время определиться с источником информации (СМИ, интернет и др.), бюджетом рекламы и временем, которое Вы готовы потратить на организацию этого процесса. Помните: 50% успеха – правильно составленное объявление. Хорошо, если оно не затеряется среди других, ему подобных. Посоветуйтесь с профессионалом: какие параметры нужно указать, какие фото представят ваше жилье в наиболее выгодном свете? Чего следует опасаться: сделки с недвижимостью по причине высокой стоимости интересны мошенникам. Давая подробное объявление, Вы фактически демонстрируете все данные о себе и объекте продажи. Будьте готовы и к тому, что вероятность того, что Вам позвонит именно покупатель - очень маленькая. Практически 90% звонков будут от риэлторов с предложением помочь в продаже.

3.​ Демонстрация объекта. Настал момент - и вы договорились о встрече с потенциальным покупателем. Как подготовить квартиру (дом) к продаже - это тема отдельной статьи. Скажу лишь, что имеют значение и чистота, и освещенность, и запахи, и звуки в помещении. Будьте психологом, подбирайте для описания Вашего жилья правильные слова! Не следует забывать в этот момент и о мерах безопасности. Где гарантия, что тот, кому Вы так мастерски описываете все плюсы вашей квартиры,- честный человек?

4.​ Подготовьте документы. Если Ваше жилье понравилось, и вы договорились с покупателем о цене - самое время оформлять сделку. Не удивляйтесь, если сторона покупателя попросит прежде показать необходимые документы на недвижимость. Это - вполне естественно. Наиболее распространенный перечень требуемых бумаг: технический и кадастровый паспорт; соответствующие справки из паспортного стола и коммунальных служб; свидетельство о праве собственности, а также документ, подтверждающий его; выписка из домовой книги; нотариально заверенное согласие обоих супругов (если вы состоите в браке); разрешение на продажу от органов попечительства и опеки (если на данной жилой площади прописаны несовершеннолетние дети). Как правило, этот список может немного варьироваться в зависимости от ситуации. И чем скорее Вы разберетесь с подобными вопросами - тем выгоднее для Вас. Каждая неподготовленная или подготовленная не должным образом справка - это дополнительное время. Будет ли ждать клиент, пока Вы оформите все, что нужно?

5.​ Оформление сделки. Как правило, эта процедура чаще всего ложится на покупателя. Однако, при самостоятельной продаже, все это может лечь и на Ваши плечи. У Вас есть среди знакомых грамотный юрист, тот, кто сможет Вам объяснить, что такое предварительный договор, договор купли- продажи, чем аванс отличается от задатка, какие основания предусматривает российское законодательство для признания сделки недействительной, как провести регистрацию недвижимости в Федеральной Регистрационной службе и т.д.? Иначе - Вы рискуете либо неправильно составить договор, либо - потерять потенциального покупателя.

6.​ Взаиморасчет. Получить денежные средства от покупателя Вы можете: либо наличными средствами, либо используя банковские продукты (ячейку или расчетный счет). Выбор за Вами! Главное, помните: деньги любят счет и имеют свойство подделываться.

 

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ:

1.​ Просмотр предложений. Просмотрев издания по недвижимости (здесь Вам пригодятся газеты, Интернет), Вы увидите огромное количество предложений. Имейте ввиду, что подавляющее большинство из них имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торговаться.

2.​ Просмотр объектов недвижимости. При осмотре жилья полагайтесь на обязательные критерии оценки. К ним относятся: месторасположение, качество объекта, его характеристики и особенности (этаж, площадь, количество комнат, высота потолков, наличие лоджии (балкона) и т.д.). Обратите внимание на состояние самой квартиры (дома) и видимые дефекты внутренней отделки. Жилье понравилось? Не поленитесь проверить и документы!

3.​ Проверка юридической чистоты квартиры и дееспособности ее продавца. Под юридической чистотой квартиры подразумевается следующее:

 -соответствие правоустанавливающих документов требованиям российского законодательства;

-отсутствие лиц, права которых были нарушены при приватизации или ранее совершенных сделках с продаваемой недвижимостью;

-отсутствие лиц, имеющих законное право на пользование квартирой (проживание в ней) после продажи.

Совет: изучить историю приобретаемого жилья Вам помогут сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру (дом), а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Помните: если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить соответствующее разрешение РОНО.

Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.

Покупая квартиру (дом) у наследника, будьте готовы к тому, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.

4.​ Внесение предоплаты за понравившийся вариант. Внося аванс физическому продавцу, обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры с учетом всех штрафных санкций и потребуйте от него расписку по полной форме. Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Бывают случаи, когда квартира продаётся по доверенности. Тщательно изучите ее!(доверенность без указания числа, когда она выдавалась – ничтожна)

5.​ Составление проекта договора купли-продажи. Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка.  В нем должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в какой форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, порядок расчета, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок будет осуществлена передача недвижимости и ключей и т. д.

После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

6.​ Сделка. Сделка - это подписание договора купли-продажи и получения денег. Процесс передачи денег выбираете с продавцом самостоятельно, будет ли это наличный расчет или Вы воспользуетесь банковскими продуктами (ячейка, счет). На этом этапе принципиально важна безопасность, не стоит распространяться посторонним о времени и месте проведения сделки.

7.​ Передача договора купли-продажи на регистрацию. Вы и продавец отдаёте на регистрацию документы, соответственно оплачиваете квитанции, стоите в очереди и т.д. Вам выдадут расписку о приёме документа на регистрацию. Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию необходимые документы:

-Документ, удостоверяющий личность заявителя.
-Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
-Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
-Правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру.
-Справка о ранее зарегистрированном праве и отсутствии арестов и обременений.
-Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки.
-Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности.
-Разрешение органов опеки - если необходимо.
-Технический (кадастровый) паспорт объекта недвижимого имущества.

Помните: На государственную регистрацию все документы предоставляются в подлинниках и копиях.

8.​ После регистрации вы получите:

1). Зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и продавца.

2). Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённую Вами квартиру.

3). Старые правоустанавливающие документы, доверенности и т.д. с пометкой «погашено».

Поздравляем! Теперь Вы - новый владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

P.S: Искренне хотелось показать Вам, что самостоятельная покупка или продажа недвижимости - это не страшно, как кажется на первый взгляд. Главное - сделать это грамотно, без риска и грустных последствий для всех участников сделки. Сомневаетесь? Мы готовы помочь Вам на любой стадии процесса. В этом и заключается наша работа. Порой, незаметная для клиентов, пока они сами не столкнутся с ней.

Удачи Вам и выгодных сделок!

 

С уважением, Николай Щербачев.